租赁房屋征收补偿款中停产停业损失的分配

某某木材加工厂诉某某汽车维修公司、陈某良房屋租赁合同纠纷案

——租赁房屋征收补偿款中停产停业损失的分配

基本案情

某某汽车维修公司向一审法院起诉请求：1.判令解除其与某木材加工厂于2017年10月1日签订的《厂房租赁合同》；2.判令某木材加工厂向其返还租赁押金人民币20000元；3.判令其对租赁场所，即惠州惠城区××村××路××屯上的地上附着物（包括但不限于包括砖铁结构房屋、砖棚结构房屋、铁皮棚等）享有所有权，权属数额以1084672元为限；4.判令某木材加工厂承担本案的诉讼费及其他因诉讼产生的费用。某木材加工厂向一审法院提起反诉请求：一、判令某某汽车维修公司支付某木材加工厂租金46000元、水电费2215元，合计48215元，并支付占用资金期间利息（利息以48215元为基数，从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至付清款日止）；二、判令某某汽车维修公司承担本案诉讼费用。

法院经审理查明：2017年10月1日，某木材加工厂（甲方）与某某汽车维修公司（乙方）签订了《厂房租赁合同》，甲方将位于惠州惠城区面积约1000平方米的房屋租赁给乙方使用，并约定如下：一、租用期限：租用期限为六年(自2017年10月1日至2023年9月30日止)；二、乙方应于每月5日前向甲方交付租金，2017年10月1日至2020年9月30日的租金为10000元/月，2020年10月1日至2023年9月30日的租金为11000元/月；三、签订合同时乙方向甲方支付保证金人民币20000元和第一个月租金10000元，合约期满乙方付清租金及一切费用之后，甲方应将保证金全额无息退还乙方；四、甲方为乙方提供用电用水，水电费按标准收取；五、乙方应保持厂房和宿舍的原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备，如乙方需改建或维修建筑物，须经甲方同意方能实施；六、在合同期内，如遇政府征用，甲方应补偿乙方带来搬迁的相关费用。

同日，某木材加工厂向某某汽车维修公司出具《收据》，确认收到某某汽车维修公司租赁合同2017年10月1日—2023年9月30日的押金20000元。2019年11月25日，惠州市惠城区自然资源局发布《关于江北西1号小区城市建设项目土地征收的预告》，要求土地范围内的土地权属单位应在本预告发布之日起15天内到江北街道办事处办理土地征收补偿登记手续，案涉地块在拟征收土地范围内。2020年11月4日，陈某良就案涉地块办理补偿登记手续。某区自然资源局委托某资产评估与房地产土地估价有限公司对该集体土地上陈某良的地上附着物、设备及物资及租赁双方的停产停业损失拆迁补偿进行评估，2021年6月9日，某资产评估与房地产土地估价有限公司作出《资产评估报告》，其中设备及物资（91、92）评估值为52844元；地上附着物（91、92）评估值为900298元；编号91、92承租人为某某汽车维修公司的厂房及配套停产停业损失评估值为94131元。江北西1号小区城市建设项目指挥部在某某汽车维修公司处张贴《限时搬迁腾空通知书》，载明：业主已于2021年6月30日与房屋征收部门签订《地上附着物拆迁补偿登记表》，将位于江北西1号小区的房屋（编号：91、92）移交给房屋征收部门拆除用于江北西1号小区城市建设项目，相关的补偿款项已经领取。自业主与房屋征收部门签约之日起，你与业主之间的租赁合同关系即行终止。为此，请你务必于7月15日前搬迁腾空租用的房屋。2021年7月20日，某某汽车维修公司搬离案涉厂房。2021年7月26日，江北西1号小区城市建设项目征收指挥部出具《证明》，载明：因江北西1号小区城市建设项目征收需要，兹有某某汽车维修公司在项目征收范围内，已征收、已搬迁。征收补偿款：1084672元，因存在争议，已由项目征收指挥部提存至惠城区公证处。庭审中，某某汽车维修公司、某木材加工厂确认某某汽车维修公司缴纳租金至2021年1月31日，尚欠某木材加工厂水电费2215元。

广东省惠州市惠城区人民法院于2023年4月27日作出（2022）粤1302民初2039号民事判决：一、解除某某汽车维修公司与某某木材加工厂于2017年10月1日签订的《厂房租赁合同》。二、确认某某汽车维修公司对征收补偿款中的597124元享有所有权。三、某某汽车维修公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向某木材加工厂支付37215元及资金占用期间利息（以37215元为基数，从2022年4月11日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至款项还清之日止）。四、驳回某某汽车维修公司的其他诉讼请求。五、驳回某木材加工厂的其他诉讼请求。

某木材加工厂不服，提起上诉。广东省惠州市中级人民法院于2023年10月7日作出（2023）粤13民终4991号民事判决：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2022）粤1302民初2039号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2022）粤1302民初2039号民事判决第四项、第五项；三、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2022）粤1302民初2039号民事判决第二项为：确认惠州市某某汽车维修公司对征收补偿款中的369998.9元享有所有权；四、驳回惠州市某某汽车维修公司的其他诉讼请求。五、驳回惠州市惠城区某木材加工厂的其他诉讼请求。

裁判理由

关于地上附着物补偿款900298元的归属问题。首先，双方签订的合同系厂房租赁合同，并非土地租赁合同，案涉合同第六条明确约定甲方将厂房出租给乙方作生产用途使用，即某木材加工厂出租给鑫通公司的租赁标的物为厂房，而非土地。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，本案中，某某汽车维修公司虽主张其自租赁案涉土地至今，对案涉土地作了不同程度的工程建设搭建和地面硬底化施工等工程，并据此主张对案涉地上附着物享有所有权，但某某汽车维修公司未提供充分的证据证明其主张，依法应承担举证不能的不利后果。再次，《厂房租赁合同》明确约定，如遇政府征用，出租人应补偿承租人带来搬迁的相关费用，案涉合同系因政府征收导致合同目的无法实现，某某汽车维修公司主张某木材加工厂补偿相关费用，符合合同约定。本院综合考虑案涉合同租赁年限以及承租人因经营需要客观上确会存在一定程度的投入，基于公平原则，酌定某某汽车维修公司对地上附着物补偿款的30%即270089.4元（900298元×30%）享有所有权。

关于停产停业损失补偿款94131元的归属问题。停产停业的损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失，承租人由于案涉合同基于政府征收行为而无法继续履行，不得不终止生产经营活动，必然产生实际的经营损失，而对于出租人而言，案涉房屋被征收也意味着其停止出租房屋获利，故不应轻易否定出租人分割停产停业补偿利益的权利。一审认定停产停业损失补偿款全部归承租人某某汽车维修公司所有，属事实认定有误，本院二审予以纠正。本院综合考虑出租人的租金损失、承租人的经营损失等因素，依据公平原则，确认承租人某某汽车维修公司和出租人某木材加工厂就停产停业损失补偿款按各50%分配，即某某汽车维修公司对停产停业损失补偿款94131元的50%即47065.5元（94131元×50%）享有所有权。综上，本院确认某某汽车维修公司对征收补偿款中的369998.9元（设备物资补偿款52844元+停产停业损失补偿款47065.5元+地上附着物补偿款270089.4元）享有所有权。

裁判要旨

房屋在租赁期限内被征收，合同对征收补偿款的分配未作约定或约定不明，承租人请求支付征收补偿款中房屋装饰装修价值补偿、搬迁和临时安置补偿的，应予支持。承租人请求支付征收补偿款中停产停业损失补偿的，综合考虑出租人的租金损失、承租人的经营损失等因素，依据公平原则，酌情予以支持。对于出租人而言，案涉房屋被征收也意味着其停止出租房屋获利，不应轻易否定出租人根据其租金收入损失分割停产停业补偿利益的权利。

关联索引

《中华人民共和国民法典》第六条  民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条  承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

一审：广东省惠州市惠城区人民法院（2022）粤1302民初2039号民事判决（2023年4月27日）；二审：广东省惠州市中级人民法院（2023）粤13民终4991号民事判决（2023年10月7日）