发布时间：2023-12-26浏览量：
对于我国大多数买房人来说，买房置业仍可说是事关其一生的大事。在商品房按揭贷款模式下，存在三方当事人，即开发商、购房者、贷款银行，构成商品房买卖合同和商品房担保贷款合同两种法律关系。当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销以后，购房者对原来欲购得之房屋将丧失期待及占有使用。而此时，商品房担保贷款合同的存续对购房者而言已经毫无疑义。其订立商品房担保贷款合同时所期望之利益业已不复存在。所以在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也应当解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本期小编围绕这一主题整理了相关的裁判规则、专家观点以及法律法规，供读者参阅。
裁判规则
1. 商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也应当解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人——顾某诉淮南世纪正源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
案例要旨：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
审理法院：安徽省淮南市田家庵区人民法院
案例来源：《人民法院报》2018年9月2日第3版
2. 商品房出售方逾期交付房屋致使商品房买卖合同及商品房担保贷款合同均被解除的，剩余贷款的返还责任应由出售方承担——许某某诉开发商房屋买卖合同纠纷案
案例要旨：商品房出售方逾期交付房屋，买受方作为守约方有权解除商品房买卖合同，其被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，商品房出售方应按约将购房首付款和已支付的贷款本息返还给买受方并赔偿支付首付款产生的利息损失，同时承担剩余贷款的返还责任。
审理法院：江苏省启东市人民法院
案例来源：江苏法院网，发布日期：2022年3月14日
3. 商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现的，商品房担保贷款合同也应当予以解除——沈某诉北京泰禾嘉信房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案
案例要旨：现因开发商与购房者的商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故购房者与银行签订的购房担保合同应当予以解除，开发商应当向银行支付其未还贷款。
案号：（2021）京0115民初24012号
审理法院：北京市大兴区人民法院
案例来源：中国裁判文书网，发布日期：2023年2月21日
4. 商品房买卖合同已被生效判决解除的情况下，商品房担保贷款合同也应解除——徐某某、赵某某诉上海农村商业银行股份有限公司嘉定支行、上海新明环球置业有限公司金融借款合同纠纷案
案例要旨：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。该规定并未区分商品房买卖行为系投资行为还是自住行为，故在商品房买卖合同已被生效判决解除的情况下，商品房担保贷款合同也应解除。
案号：（2022）沪74民终1185号
审理法院：上海金融法院
案例来源：中国裁判文书网，发布日期：2023年2月7日
5. 以按揭贷款为付款方式的商品房买卖合同当事人一方请求确认购房合同无效或者撤销、解除合同的情形下，导致借款合同也解除的，买受人和出卖人的债务构成不真正连带债务——中国工商银行股份有限公司涟水支行诉耿某某、陈某某、淮安金港房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案
案例要旨：法院作出生效判决解除了商品房买卖合同，买卖合同的权利义务关系已不存在，因该合同解除，借款用于购买房屋的购房担保合同的合同目的已无法实现，在开发商占有借款的情况下，再由购房者继续向银行归还借款显然对购房者显失公平，故购房担保合同虽系有效合同，但仍应予以解除，开发商应将购房者在银行处所借的购房款返还给购房者。
案号：（2022）苏0826民初1547号
审理法院：江苏省涟水县人民法院
案例来源：中国裁判文书网，发布日期：2022年11月25日
司法观点
一、商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同的关系
商品房担保贷款合同并不是商品房买卖合同的从合同。那么，它们之间是一种什么关系呢？我们认为：两者之间系具有紧密联系但又相互独立的合同关系。说联系紧密的理由是：
1.买受人办理按揭贷款的目的就是为了解决其购房资金不足的困难，其所贷得款项均支付给出卖人作为购楼款。实践中，在买受人（借款人）与银行（贷款人）签订了商品房按揭贷款合同之后，银行会依照合同约定将贷款直接打给出卖人，买受人不得也无法将该贷款挪作他用；
2.现实中的买受人一般是普通百姓，他们的付款能力，尤其是一次性付款能力较弱。同样，其取得贷款之后的还款能力也很难让银行获得足够的收回贷款的信心。因此，银行在与买受人签订贷款合同的同时都会要求买受人将其所购商品房（含现房及期房）作为担保物为贷款合同提供担保。
即此，买卖合同的标的物与贷款合同的担保物就具有了同一性。从二者的相互依存关系来看，与合同联立中相互依存结合的情形相似。至于两个合同之间的相互独立性主要体现在前已述及的效力与消灭之上的非从属性中。
（摘自最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第304页）
二、在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除以后，应否赋予商品房按揭贷款合同的当事人请求解除合同的权利
本条（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条①，下同）赋予商品房按揭贷款合同的当事人在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除以后可以解除贷款合同的前提是该合同之目的无法实现。因此我们需要对合同目的做一考察。
合同目的简而言之就是当事人订立合同时所期望之利益。它是当事人订立合同的动因也是其后全部履行合同行为的追求所在。
对商品房按揭贷款合同的目的系于何处，存在不同理解。
有观点认为，商品房按揭贷款合同质言之仍属于贷款合同。借款人的合同目的就是取得贷款，而贷款人的目的就是放出贷款后，在安全回收贷款的同时获取贷款利益。
持上述观点的多为银行等金融机构。基于向买受人倾斜以及两个合同之间相互依存的紧密程度的考虑，本司法解释采纳与上述观点相异的立场，对商品房按揭贷款合同的合同目的作出一种更务实的解释。
由前文论述可知，买受人（按揭贷款合同的借款人）与银行签订贷款合同的目的如仅仅解释为取得贷款，即使不能说是不尽正确的，至少也是不全面的。在今后相当长的一段时期内，对于我国大多数买房人来说，买房置业仍可说是事关其一生的大事。他们借得银行贷款的目的就是为了买房，这是单纯而确定的。当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销以后，依相应的处理原则，买受人对原来欲购得之房屋将因人民法院的生效民事判决而确定地丧失期待及占有使用。而此时，按揭贷款合同的仍然存续对借款人而言已经毫无疑义。其订立商品房按揭贷款合同时所期望之利益业已不复存在。
诚然，任何借款人的借款行为均有其特定的目的，若普遍地认为当该目的无法实现时，就应赋予其解除贷款合同的权利，回答当然是否定的。
单纯存在于借款人方面的使用目的通常于贷款合同并无重大意义。但是，根据商品房按揭贷款合同所具有的特殊性，本司法解释在此对合同目的不能实现作出了较灵活的解释。
对于银行而言，如果没有藉以提供担保的房产存在，银行也绝不会向买受人发放贷款。虽然其贷款债权曾经同时附有担保标的物的物保与开发商的人保，但是随着人民法院对商品房买卖合同纠纷之生效判决的作出，担保标的物的现实权属状态将确定地发生变化。
更为堪忧的是，此种物权变动并非基于担保物权设定人的法律行为而生。亦即阻却了银行担保物权之追及效力的行使。
理由是，经由判决发生的物权变动在性质上属于依公法发生②之物权变动。因判决这种非法律行为的干预，作为限制性物权的担保物权的追及效力亦会随之灭失其根基。此情形下，担保物系为法律上的灭失。担保物法律上的灭失仅生担保物权之物上代位效力的问题。
这与设定人以法律行为（如买卖）转让担保物所有权而担保物权仍得依追及效力继续存在的情况不同。此时，银行对买受人因买卖合同解除而受出卖人返还之价款只可行使物上代位权。
在司法解释讨论过程当中，有观点认为，应区别买卖合同被确认无效、被撤销与被解除的不同环境而确定银行享有的担保物权追及效力存在与否。在买卖合同被解除的情形，因合同在被解除之前是有效的，故买受人设定担保物权的行为亦为有效。尽管合同后被解除，但如担保物权已经登记，则出卖人因合同解除而复受原商品房买卖合同项下的标的物或者权利之返还时即应一并承受于其上业已成立的负担，即此时担保物权之追及效力仍然存在适用的余地。唯如此，方能有力地保护依法设立的担保物权及物权登记的效力。
不能不承认，担保物权追及效力的问题比较复杂，但无论从何种观点，也是有悖于银行当初订立商品房按揭贷款合同时对于顺利收贷的期望。因此，司法解释本条赋予商品房按揭贷款合同的当事人以请求解除贷款合同的权利。与此同时，司法解释并不认为该“目的不能实现”的原因在于当事人一方的违约行为。当然，银行可以综合考虑如何充分利用开发商的保证责任③以衡量请求解除贷款合同的利弊来决定此权利的行使与否及如何行使。银行发放按揭贷款属于经营行为，获利的幸运并非总能伴随其左右，风险是不能不有所虑及的。即便如此，银行对其利益圆满仍有可资选择的救济途径。
本条规定在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除以后，致使商品房按揭贷款合同的合同目的无法实现的，当事人可以请求解除合同，旨在赋予按揭借款合同当事人请求解除合同之权利的规定旨在为其提供充分的诉权选择权，因为，此处合同目的之能否实现，其衡量标准系由按揭贷款合同当事人依自己意思决定。
（摘自最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第304~311页）
注：
①编者注：目前为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第20条。
②梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2000年版，第188页。
③实践当中，按揭担保借款合同会约定开发商为借款人承担阶段性保证、全程保证及承担借款人不履行债务时的回购责任等。
法律条文
1. 《中华人民共和国民法典》
第五百六十三条 【合同法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第五百六十六条 【合同解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）
第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
